오피스텔 1채 보유자 세금, 직접 정리해봤다!(+오피스텔 수익률)

안녕하세요 리듬맘이에요. 오늘은 오피스텔 세금에 대한 공부를 해봤어요.

아무리 검색해도 짜집기한 글, 나의 상황에 맞지 않는 세금의 정의 같은 글만 가득해서 국세청, 세무서, 구청, 법무사사무실 등에 문의하여 얻은 정보를 정리해 보았습니다.

저는 오피스텔 1채를 분양받고 주택임대사업자(단기4년)를 등록한 경우인데, 같은 상황이시라면 꼭 읽어보시고 도움받으시길 바랍니다.

먼저 오피스텔을 1채 분양받아 주택임대사업자를 등록하면 세금감면 혜택이 있다하여 등록을 했는데! 자, 무슨 혜택이 있는 걸까요?
결론부터 말씀드리면, 취득세 감면 혜택이 있습니다. 나머지는 거의 없다고 보시면 됩니다.

검색해보시면, 전용면적 40제곱미터 이하, 40초과 60제곱미터이하 의 경우 면제라고 보셨을지도 모릅니다.
그러나 무조건이 아닙니다. 취득세의 경우 분양가액 x 4.6% 인데, 이 금액이 200만원을 초과하는 경우에는 취득세의 15%를 내셔야 합니다.
고로 취득세 200만원 초과의 경우 85% 감면입니다.

예) 분양가액 1억 7천만원 인 경우
     1억 7천만원 x 4.6%  = 7,820,000
     7,820,000 x 15% = 1,173,000
     내야 할 취득세는 1,173,000 입니다.
     주택임대사업자 등록으로 인한 취득세 감면혜택은 6,647,000 원입니다.

그러므로 분양가액이 일정금액 이상인 경우에는 취득세를 내게 되니, 잘 계산해 보시기 바랍니다.

두번째, 재산세

재산세도 검색해보시면 면제! 라는 표를 많이 보셨을 텐데요. 저도 보고 많이 좋아했습니다. 그런데 2채 이상 임대시에 해당되며, 저와 같이 단기(4년) 임대에는 해당되지 않더라구요.

(이 사실은 구청 해당 과에 확인하였습니다.) 저같이 겨우겨우 1채 투자하시는 분들께서는 내셔야 합니다... (몇채씩이나 사는 부자들이 아닌 왜 저같은 서민들에게는 혜택을 주지 않는걸까요 ㅠㅠ)

계산 방법도 글로만 되어 있는 경우가 많아서, 제가 직접해봤습니다. 쉽더라구요. 재산세는 재산세, 지방교육세(부가세), 재산세 도시지역분(부가세)로 구성되어 있습니다.
 
- 재산세

 시가표준액 * 60% = 과세표준
 과세표준* 과세표준에 해당하는 세율 =재산세
 (과세표준에 해당하는 세율은 검색하시면 나오지만, 친절하게 알려드릴게요.) 
     1) 6천만원 이하: 0.1 %
     2) 1억 5천만원 이하:  0.15%-3만원(누진공제액)
     3) 3억원 이하: 0.25%-18만원(누진공제액)
     4) 3억원 초과: 0.4%-63만원(누진공제액)
 
  예)  1억 7천만원 * 60% = 1억 2백만                   1억 2백만원 * (0.15% - 3만원) =123,000 원

 - 지방교육세(부가세)
   어떤 세금이 부과될 때, 그 세금의 일정 금액을 부가적으로 징수하는 세금을 부가세라고 합니다.  
  예) 123,000원(납부할 재산세) * 20%  =24,600 원

- 재산세 도시지역분(부가세)
  재산세 도시지역분은 다음 지역에 해당되면 부과됩니다.
  (도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)

  과세표준* 0.14%

세번째, 종부세

종부세의 경우 3억 이하의 경우 대상이 아니라고 합니다. 저의 경우에는 3억 이하 오피스텔이므로 해당되지 않습니다.

네번째, 임대소득세

임대소득세는 국세청(126번) 에 문의하였습니다. 2018년까지는 비과세였으나, 2019년부터 과세된다고 합니다. 또한, 어제! 세법개정안 본회의 통과로 연 소득 2000만원이하, 경비60% 인정하여 감면된다고 합니다.(사업자등록시)70%였는데...

          (기획재정부 보도자료 발췌)

그리고 사업자등록시 기본공제 400만이 됩니다. (이또한 주택임대외 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 적용입니다.) 이렇게 결정된 금액에 과세율 15.4%(지방소득세포함)가 소득세로 계산됩니다.

예) 연소득이 1000만원일 경우
+다른 종합소득이 2000만원이하인경우
 1000만 * (1-0.6) - 400만 = 0
 이므로 연소득이 1000만원 이하라면 소득세는 없는걸로 계산됩니다.

그러나 저는 근로소득이 2000만 이상 있는 관계로..기본공제 없습니다.
월세55만 가정)
6,600,000 * (1-0.6) *15.4%=406,560



잘 따라오셨나요?

그 다음은 수익률 계산입니다. 이 경우에는 각자의 상황이 다 다르기 때문에, 제 경우의 예를 들어 해볼게요.
크게,  내돈/ 대출/ 월세(예상)/ 세금 으로 나누었습니다.

내 돈 들어간 부분을 따집니다. 분양시 계약금,소유권이전등기비용(법무사수수료 등), 관리비예치금, 복비, 인지대 등 오피스텔 투자시 들어간 온갖비용을 다 더합니다.
빠짐없이 기록해두세요! 조금이라도 손해보면 안되니까요. 저는 22,793,850원 나오네요.

대출 받은 부분을 따집니다. 저는 신용대출과 중도금대출 모두 받았는데요, 총 연이자가 4,845,000 원 이네요.

월세는 시세가 550,000원으로 연 6,600,000 원입니다.

세금은 재산세, 임대소득세,종부세 계산하여 (취득세는 내돈 들어간 부분에 포함)  554,160 원입니다.

연수입- 연이자 - 연세금
=순수익= 1,200,840

순수익/ 내돈 * 100
= 1,200,840/ 22,793,850 *100
= 5.26%

제 기준으로는 대출금리가 생각보다 낮아, 기대이상의 수익률이네요. 좀더 어릴때 공부하고 도전해보지 못한게 아쉽습니다.ㅎㅎ 그래도 지금이라도 해보는게 어디에요.

앞으로 저의 오피스텔 투자 일기는 계속됩니다. 계속해서 공부하다보니 참으로 어렵지만, 재밌는 세계네요.

읽어주셔서 감사합니다.

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